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An diesen 6 Anzeichen erkennt man eine Immobilienblase, sagt ein Wirtschaftsprofessor:

Christoph Damm vom 12.10.2017


VillaLaPercha TurksandCaicosWohnen wird immer teurer — nicht nur Luxusobjekte.Courtesy of 3RD HOME

Wer auf der Suche nach einem neuen Zuhause ist, muss immer tiefer in die Tasche greifen. Das beginnt schon bei dem Bauland und gilt sowohl für Mieten, als auch für Kaufpreise. Besonders in Deutschlands Metropolen sind die Preissteigerungen besonders rasant: Laut Daten der Immobilien-Beratungsfirma JLL stiegen etwa in Berlin die Mieten seit 2004 um 80 Prozent.

Die Warnungen vor einer Blasenbildung auf dem deutschen Immobilienmarkt werden lauter — doch noch scheinen die meisten Experten gelassen. Per se ist eine Blase aber nicht gleichzusetzen mit einem Crash. „Es bildet sich eine Blase, aber wir stehen noch recht weit am Anfang — somit besteht noch die Möglichkeit diese Blase langsam zu entlüften“, sagt der Hamburger Wirtschaftsprofessor Karl-Werner Hansmann im Gespräch mit Business Insider.

Zum dem Ergebnis kommt er, weil er die beiden Immobiliencrashs in den USA und Spanien (jeweils 2007) untersucht. Demnach erstrecke sich eine Blase über vier bis sieben Jahre. „In Deutschland dauert die Blase etwa zwei Jahre zum jetzigen Zeitpunkt“, sagt Hansmann.

Auch wenn die Banken offiziell keine Gefahr am Immobilienmarkt sehen — hinter verschlossenen Türen sehe die Lage jedoch anders aus, erklärt der Experte. „Vertreter von großen deutsche Banken sagen mir, dass sie sehr wohl Gefahren wahrnehmen und versuchen, dagegenzusteuern.“ 

Hansmann hat bei seiner Analyse der Immobilien-Crashs in Spanien und den USA sechs Kriterien herausgearbeitet, an denen eine Blase erkennbar ist. Auf den folgenden Seiten stellen wir sie euch vor.

 

Kriterium 1: Auseinanderdriften von Kaufpreisen und Mieten

Kriterium 1: Auseinanderdriften von Kaufpreisen und Mieten
Kleist Berlin / Flickr

Das wichtigste Kriterium für Hansmann: Bewegen sich die Immobilienpreise für Wohnbauten in einem bestimmten Zeitraum ähnlich wie die Mieten? 

Das ist dann wichtig, wenn der Bau oder Kauf eines Hauses als Investition genutzt wird. Dabei ist die Miete die Rendite für den Käufer. „In normalen Zeiten sollten beide Zeitreihen ähnlich verlaufen und nur zufällige Abweichungen aufweisen. Steigen jedoch die Preise signifikant stärker als die Mieten, sinkt die Rendite entsprechend, und nur noch das Spekulationsmotiv ist für den Anstieg der Preise verantwortlich“, erklärt der Experte. 

Wie bei Aktien würde dieser Umstand zu einer Selbstverstärkung des Preisauftriebs führen. Denn: Wer ein Haus kaufen möchte, hat Angst, dass die Preise noch stärker steigen und kauft lieber früher als später — dadurch bleibt die Nachfrage hoch und die Preise steigen weiter. Getreu der Börsenregel: Die Hausse nährt die Hausse.

Kriterium 2: Hyper-exponentielle Preissteiergerungen

Kriterium 2: Hyper-exponentielle Preissteiergerungen
Shutterstock

Ein exponentielles, also stetiges Wachstum sei gesund — beispielsweise fünf Prozent pro Jahr. Ein Anzeichen für eine Blase ist hingegen ein exponentielles Wachstum: Also wenn die Preise jährlich mehr steigen. Im einen Jahr fünf Prozent, im nächsten sechs Prozent, dann sieben Prozent usw. 

„In Deutschland beobachten wir solch ein hyper-exponentielles Wachstum bereits in Berlin, Hamburg, München und Köln“, sagt der Wirtschaftsprofessor. In anderen Städten hingegen sei der Preisanstieg noch nicht deratig gefährlich.

Kriterium 3: Wellenartige Preissteigerungen

Kriterium 3: Wellenartige Preissteigerungen
canadastock/Shutterstock

Besonders die Preise in den Top-Lagen steigen zuerst an — das ist bei jeder Blase gleich. Interessant zu beobachten sei die Entwicklung danach: In Wellen ziehe sich das Wachstum mit zeitlicher Verzögerung fort bis ins Umland der Metropolen, um danach auch die ländlichen Regionen zu erreichen.

„Im Speckgürtel Hamburgs beispielsweise, der zu Schleswig-Holstein gehört, können wir längst schon entsprechende Preissteigerungen feststellen. Wenn das Umland erreicht wird, dann ist ein weiterer Schritt der Blasenbildung erreicht“, so Hansmann.

Besonders gut zu erkennen war diese Entwicklung auch in Spanien: „Zunächst gab es massive Preissteigerungen in Madrid und Barcelona — danach kamen die Mittelmeer-Strände. Die Preise in anderen Städten waren zu dem Zeitpunkt noch niedrig — erst nach drei bis vier Jahren waren die schwächeren Lagen ebenfalls betroffen.“

Kriterium 4: Sehr niedrige Hypothekenzinsen

Kriterium 4: Sehr niedrige Hypothekenzinsen
Getty

Wenn die Hypothekenzinsen unterhalb von drei Prozent liegen, deutet das ebenfalls auf eine Blasenbildung hin. „Dadurch werden viele Leute ermutigt zu kaufen oder zu bauen. Sie sagen sich, aktuell können wir es uns noch leisten, machen wir es lieber jetzt, bevor die Zinsen steigen“, erklärt Hansmann. 

Am langen Ende seien die Zinsen bereits wieder gestiegen: von einem Prozent auf 1,8 Prozent. „Mit einem höheren Hypothekenzins können die Banken eine Blasenbilung abbremsen.“

Kriterium 5: Geringe Tilgungsraten

Kriterium 5: Geringe Tilgungsraten
goodluz/Shutterstock

Viele Banken locken Kunden noch immer mit dem Angebot, lediglich zwei Prozent der Gesamtkreditsumme pro Jahr tilgen zu müssen — das sei zu wenig. „Zwar sind die Kreditzinsen über lange Zeit festgesetzt, aber wenn diese Zeit vorbei ist und dann die höheren Zinsen auf die Rest-Summe gelten, kann es passieren, dass sich viele Käufer ihre Rate nicht mehr leisten können“, warnt Hansmann.

Er rät daher, dass die Banken vier bis fünf Prozent Tilgung der Summe pro Jahr verlangen sollten. „In der Praxis sagen die Kunden dann aber, dass sie zu einer anderen Bank gehen — somit sorgt die Konkurrenz unter den Banken ebenfalls für eine Gefahr.“

Kriterium 6: Hoher Anteil an Fremdfinanzierung

Kriterium 6: Hoher Anteil an Fremdfinanzierung
Moritz Sirowatka/FLickr

Kunden, die ein Haus bauen wollen, können heute noch mit einem hohen Anteil an Fremdkapital den Traum ihrer eigenen vier Wände realisieren. „Ich bin der Meinung, dass maximal zwei Drittel der gesamten Kreditsumme via Fremdkapital finanziert werden dürfte — also der Kunde ein Drittel mit Eigenkapital decken müsste“, sagt Hansmann.

Es gebe sogar schon einen Gesetzentwurf, wonach die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) den Banken einen bestimmten Prozentsatz an Fremdkapital vorschreiben könne, zu dem sie maximal einen Kredit vergeben darf. „Das wäre ein Schritt in die richtige Richtung.“ 

So kann die Blase entlüftet werden

So kann die Blase entlüftet werden
canadastock/Shutterstock

Blase ja, aber noch im Anfangsstadium — so lautet das Fazit von Hansmann. Er denkt, dass ein Crash noch verhindert werden kann. „Weil Banken bei den Hypothekenzinsen, den Tilgungsraten und dem Fremdkapital-Anteil ein gewisses Mitspracherecht haben, kann die Blase auch wieder sanft entlüftet werden.“

Sollte es dennoch zu einem Immobiliencrash in Deutschland kommen, rechnet der Experte mit Preiseinbrüchen von rund 50 Prozent. „Aber wir haben noch genug Zeit, dass es nicht so schlimm kommt.“



Quelle: Business Insider Deutschland

veröffentlicht am 12.10.2017

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Kleine Warnzeichen vom Immobilienmarkt

Ist das Ende eine Immobilienblase gekommen? Nach einem beschleunigten Preisauftrieb hat sich dieser jüngst abgeflacht. 

16.02.2017, von 

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© DPASchnell noch bauen oder kaufen? Oder erst mal abwarten?


Die grundlegende Furcht vor einer Immobilienblase sitzt den deutschen Investoren im Nacken. Das ist angesichts hoher Preisanstiege in der Vergangenheit durchaus verständlich. Der bulwiengesa-Immobilienindex steigt seit 2004 beständig. Gerade 2016 übertraf der Preisanstieg für Wohnimmobilien mit einem Plus von 5,5 Prozent noch einmal den hohen Vorjahreswert von 4,8 Prozent und stieg damit auf den höchsten Wert seit der Wiedervereinigung im Jahr 1990.

Martin HockFolgen:

Reihenhäuser und Eigentumswohnungen verteuerten sich um mehr als 7 Prozent. Mittlerweile gibt es auch kaum unterschiede mehr zwischen den Städten. Ob München oder Darmstadt - In den sogenannten A-, B- und C-Städten liegt das aktuelle Preisniveau im Durchschnitt um 45 Prozent über dem des Jahres 1990. Selbst in D-Städten, zu denen etwa Eisenach oder Paderborn gehören, ist das Preisniveau um durchschnittlich rund 35 Prozent gestiegen.

 

Zu denken gibt vor allem die jüngste Entwicklung, die die Europace Hauspreis-Indizes EPX genommen hat. Seit etwa 2010 stiegen die Indizes vergleichsweise kontinuierlich. Doch im Vorjahr beschleunigte sich die Entwicklung. Der Index für Neubauhäuser kletterte in der zweiten Jahreshälfte von weniger als 135 auf knapp 150. Für die gleiche Steigerungsrate hatte er zuvor drei Jahre gebraucht.

Ausgeglichen wurde das teilweise durch das gleichbleibende Tempo in der Preisentwicklung von Eigentumswohnungen, vor allem aber durch einen Preisknick bei Bestandshäusern im dritten Quartal, der einem beschleunigten Preisauftrieb im ersten Halbjahr folgte.

2017 begann nun sehr verhalten: Eigentumswohnungen wurden mit einem Plus von gerade einmal 0,06 Prozent minimal teurer, die Preise für gebrauchte und neue Häuser hingegen wurden fielen im Januar im Durchschnitt jeweils um rund ein halbes Prozent, so dass der Gesamtindex um 0,35 Prozent zurückging.

 

Dies mag mancher schon als Vorbote des Platzens einer Blase interpretieren. Tatsächlich wäre es ein typischer Verlauf einer Preisblase, wenn sich der Auftrieb in der letzten Phase noch einmal beschleunigte, dann abflachte und bald darauf die Preise einbrechen.

Und es ist nicht nur die Preisentwicklung, die zu denken gibt. Auch einige weiche Zeichen stimmen nachdenklich: In den ersten sechs Wochen des Jahres fanden sich die Stichworte „Hauskauf“ und „Immobilienkauf“ mehr als doppelt so oft in deutschen Zeitungen wie im Durchschnitt der vergangenen 13 Jahre. Gemeinderäte kleiner Dörfer versuchen Immobilien anzukaufen, um mit den erhofften Gewinnen ihre Kassen zu sanieren. Und auf Immobilien-Crowdfunding-Plattformen hat sich der Umschlag der Projekte ebenfalls deutlich erhöht.

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Allerdings ist es wohl zu früh, um die Situation zu dramatisieren. „Dass die Preise im Vergleich zum Vormonat immer mal schwanken, ist ganz normal“, beruhigt Thilo Wiegand, Vorsitzender des Vorstands der Europace AG. Eigentümer müssten sich aber über einen Wertverfall ihrer Immobilie keine Sorgen machen, denn man liege weiter über den Preisen von November 2016 und den Monaten davor. Nur der stärkere Anstieg des Dezember habe sich im Januar relativiert.

Nichtsdestoweniger kann es ja nicht schaden, achtsam zu sein. Sollte sich die Abflachung der Preise verfestigen, so könnte zumindest der Boom zu Ende gehen. Es muss ja nicht immer gleich eine Blase platzen, wenn Preise nicht weiter steigen.


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Quelle: FAZ.NET


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Der Wohnungskauf im Norden lohnt sich


Studie weist Lübeck, Wolfsburg und Braunschweig als attraktivste Standorte aus. Auch Hamburg lohnt sich.


Die Perspektiven sind glänzend. Mit Blick auf Nachfrage, Miet- und Kaufpreisentwicklung in den nächsten zehn Jahren haben Hamburg, Lüneburg und Oldenburg hervorragende Aussichten für Anleger, die in Immobilien investieren wollen. Die Bevölkerung wächst, und unter 18 Standorten in Norddeutschland gibt es in den drei Städten den höchsten Wohnungsbedarf und gute wirtschaftliche Perspektiven. Zwar schmälern hohe Kaufpreise die Rendite, aber dafür gelten die drei Standorte als sehr sicher für ein Immobilieninvestment. Das geht aus einer Studie des Beratungsunternehmens Dr. Lübke & Kelber hervor, die dem Abendblatt exklusiv vorliegt.

Das Unternehmen hat 18 Städte in Norddeutschland untersucht. Analysiert wurden die Bevölkerungsentwicklung, sozioökonomische Daten wie Kaufkraft, Wirtschaftskraft oder der Anteil von Hochqualifizierten sowie die Leerstandsquoten, die aktuellen Miet- und Kaufpreise und die künftige Nachfrage nach Wohnraum.

"Nach Auswertung aller Faktoren weisen Wolfsburg, Braunschweig und Lübeck für wohnwirtschaftliche Investments die attraktivsten Rahmenbedingungen in Norddeutschland auf", sagt Ulrich Jacke, Geschäftsführer der Dr. Lübke & Kleber GmbH. Hier können bei der Vermietung noch attraktive Renditen von rund acht Prozent bei überschaubarem Risiko erzielt werden. "Wenn es dem Anleger allerdings um höchste Sicherheit für sein Investment geht, dann schicke ich ihn nach Hamburg", sagt Jacke. Keine andere norddeutsche Stadt schneidet bei der Risikoanalyse besser ab, gefolgt von Lüneburg und Wolfsburg.

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Auch wer in die eigenen vier Wände investieren will, kann von der Studie profitieren. In allen analysierten Städten führt der Erwerb, also die Finanzierung einer Eigentumswohnung zu einer niedrigeren durchschnittlichen Haushaltsbelastung als eine vergleichbare Mietbelastung. "In Braunschweig, Bremen, Göttingen und Lübeck liegt die Belastung aus einer Finanzierung rund vier Prozent unter der Bruttomiete ", sagt Jacke. In Hamburg beträgt der Vorteil der Eigentümer noch 2,3 Prozent, in Lüneburg nur 0,5 Prozent. In Größe und Ausstattung sind die Immobilien vergleichbar.

Angesichts der niedrigen Anlagezinsen, die oft noch unter der Inflationsrate liegen, kann sich ein Investment in Immobilien auszahlen. Viele Versicherer bauen ihren Immobilienanteil aus, weil eine zehnjährige Bundesanleihe nur noch eine Rendite von 0,8 Prozent bringt. Was für Profis gilt, kann auch für Privatleute sinnvoll sein.

Eine langfristige Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren erhöht die Sicherheit der Kalkulation.

Quelle: Hamburger Abendblatt

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Heinrich Stüven,
Grundeigentümerverband

Ob Vermietung oder Selbstnutzung: Wenn das Objekt abbezahlt ist, zahlt es sich als zusätzliche Altersvorsorge aus. Als Vermieter hat man monatlich eine zusätzliche Einnahme, die allerdings versteuert werden muss. Selbstnutzer profitieren von der ersparten Miete, die nach Berechnungen der Landesbausparkassen im Schnitt bei 460 Euro pro Monat liegt. Eigennutzer profitieren von den niedrigen Hypothekenzinsen. Für die Finanzierung einer vermieteten Eigentumswohnung wirken die niedrigen Zinsen aber eher kontraproduktiv.

"Denn so gelingt es kaum noch, einen steuerlichen Verlust aus der Vermietung zu generieren", sagt Ulrike Zobel, Baufinanzierungsexpertin der ­Haspa. Denn bei einer Vermietung können die Zinsen steuerlich abgesetzt werden. Wegen der niedrigen Zinsen liegen die jährlichen Finanzierungskosten aber meist unter der jährlichen Mieteinnahme. Ein Verlust, der steuerlich abgesetzt werden kann, entsteht so nicht. Andererseits hat der Eigentümer auch keine zusätzlichen Aufwendungen, um den Kredit zu bedienen.

Dennoch sollte sich keiner voreilig in einen Immobilienerwerb stürzen. "Mit einer Immobilie bindet man sich langfristig. Und ständig neue Regelungen durch den Staat wie Mietpreisbremse oder Dämmvorschriften können das Investment beeinträchtigen", sagt Heinrich Stüven, Vorsitzender des Grundeigentümerverbandes Hamburg. Er rät auch für Vermieter zu einer langfristigen Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren. "Das erhöht die Sicherheit der Kalkulation", sagt er. Flexibel bleibt der Vermieter dennoch, weil ihm nach zehn Jahren ein einseitiges Kündigungsrecht zusteht. So kann er eventuell auf ein noch günstigeres Zinsniveau reagieren oder bei einem Verkauf auch aus dem Kredit vorzeitig aussteigen.

Über den Vermietungserfolg entscheiden Lage und Qualität der Wohnung. "Eine gute Nahverkehrsanbindung ist ganz wichtig", sagt Stüven. So profitiere Lüneburg von der günstigen Anbindung an Hamburg. Bei Prognosen zur künftigen Entwicklung rät er zur Vorsicht. "Die Nachfrage und die Arbeitsmarktsituation vor Ort können sich schnell verändern", sagt Stüven. Die Investition in eine Mietwohnung sei kein risikoloses Investment. "Objektauswahl und Verwaltung machen viel Arbeit", sagt Stüven.

Städte wie Wilhelmshaven oder Salzgitter leiden unter Leerstand

Die Experten von Dr. Lübke & Kelber haben deshalb für jeden der 18 Standorte eine Mindestrendite ermittelt, die erreicht werden sollte, um das Standortrisiko abzudecken. Sie liegt zum Beispiel bei 7,7 Prozent in Salzgitter. Je höher die Mindestrendite ist, desto größer sind auch die Risiken an den Standorten. So leidet Salzgitter wie auch Wilhelmshaven und Bremerhaven unter einem hohen Leerstand.

"Unter Einsatz eines angemessenen und langfristig gesicherten Fremdfinanzierungsanteils von 40 Prozent der Anschaffungskosten kann nur in rund der Hälfte der Städte eine Eigenkapitalrendite erzielt werden, die über der Mindestrendite liegt", sagt Jacke. "Zumindest, wenn man in einer guten Lage investiert. Zu diesen Städten gehören neben Hamburg, Oldenburg, Bremen, Hildesheim und Wilhelmshaven. Die Rendite auf das Eigenkapital errechnet sich aus den jährlichen Überschüssen aus der Vermietung (vor Steuern). Wolfsburg, Braunschweig und Lübeck erreichen hier bei bestem Risiko-Rendite-Verhältnis rund acht Prozent. In Hamburg beträgt die Eigenkapitalrendite mindestens 2,5 Prozent, in Lüneburg sind es 5,3 Prozent.

Wer genügend Kapital hat und auf eine Finanzierung verzichten will, kommt mit den erzielbaren Mieteinnahmen noch auf niedrigere Renditen. Die vermietete Immobilie ist kein Ersatz für das Sparbuch.

Wer trägt die Schuld an hohen Mieten?

Um die Diskussion um steigende Mieten zu versachlichen, hat der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) eine Umfrage und eine Studie in Auftrag gegeben. Ein Vergleich beider Quellen zeigt, dass die Wahrnehmung der Realität sehr unterschiedlich ausfällt: Während von Forsa Befragte vor allem dem Profitstreben der Vermieter die Schuld für den Anstieg der Mieten geben, kommt das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) zu dem Ergebnis, dass der Staat der Kostentreiber ist.

Neubau muss billiger werden, damit mehr gebaut wird, lautet die zentrale Forderung der IW-Studie.  Bild: mv
Neubau muss billiger werden, damit mehr gebaut wird, lautet die zentrale Forderung der IW-Studie.

Bild: mv

Aus Sicht von Immobilienbesitzern erscheint die Welt ungerecht. Während Vermieter laut ZIA mit einer Rendite von teils weniger als 4% arbeiten, werden sie trotzdem als die Hauptverantwortlichen für den Anstieg der Mieten in größeren Städten und in Universitätsstädten betrachtet. So das Ergebnis einer im Auftrag des ZIA durchgeführten repräsentativen Umfrage durch Forsa (Mehrfachnennungen waren möglich). Dabei schoben 71% der 1.000 Befragten dem Vermieter den Schwarzen Peter für steigende Mieten zu.

Eine Wahrnehmung, die im Widerspruch zur tatsächlichen Entwicklung der Nettomieten und der Mietnebenkosten steht. Denn während einer Studie des IW zufolge die Nebenkosten in ganz Deutschland seit 2010 im Schnitt um 14,3% gestiegen sind, erhöhten sich die Mieten in den 50 größten deutschen Städten im Mittel um lediglich 7,2%, (deutschlandweit sogar nur um 5,4%). Doch nicht in allen untersuchten Großstädten lag der prozentuale Anstieg der Nettokaltmieten hinter dem der Nebenkosten zurück. Ausreißer ist Berlin: In der stark wachsenden Metropole legten die Nettokaltmieten seit 2010 mit 16% weit rasanter zu als im Rest der Republik.

Doch was ist tatsächlich ursächlich für den Anstieg der Mieten? Für Thomas Zinnöcker, Vizepräsident des ZIA und Vorstand des Wohnungsunternehmens Deutsche Annington, ist die Sache klar: Nicht die Gewinnmarge der Vermieter, sondern dass es zu wenig Wohnungsneubau gibt, sei der wahre Grund: "Über viele Jahre wurde die Notwendigkeit adäquater Rahmenbedingungen für den Neubau unterschätzt. Steuererhöhungen und zunehmende Regulierungen sind keine Merkmale nachhaltiger Wohnungspolitik", kritisiert er.

Recht gibt ihm IW-Experte Michael Voigtländer, Verfasser der in Kooperation mit dem ZIA erstellten Studie "Optionen für bezahlbaren Wohnraum". In allen anderen Märkten würden Angebot und Nachfrage den Markt regulieren. Wachse beispielsweise die Nachfrage für Autos, würden mehr produziert, sagt Voigtländer. Und zwar je nach Bedarf die unterschiedlichsten Modelle von der Luxuskarosse bis zum Kleinwagen. Beim Wohnungsbau funktioniere dieses marktwirtschaftliche Prinzip nicht, weil hohe energetische Anforderungen, kommunale Auflagen und technische Normen sowie Grundstückspreise erhebliche Kostentreiber seien. Deshalb rechne sich nur der Bau teurer Wohnungen, während der Bau von günstigen auf der Strecke bleibe, was wiederum einen Mangel an günstigen Wohnungen in wachsenden Städten zur Folge hätte.

Nach aktuellen Schätzungen sind Voigtländer zufolge die Baukosten bedingt durch staatliche und kommunale Auflagen und Besteuerungen seit 2000 um 260 Euro/m2 gestiegen. Im Einzelnen handelt es sich beispielsweise um Mehrkosten in Verbindung mit der Energieeinsparverordnung (EnEV), städtebaulichen Verträgen, kommunalen Auflagen und wiederholten Erhöhungen von Grunderwerb- und Grundsteuer.

Teuer sei Wohnungsbau in wachsenden Zentren auch durch den starken Anstieg der Grundstückspreise geworden: In Hamburg stiegen die Preise für baureifes Land laut Statistischem Bundesamt von 414 Euro/m2 im Jahr 2009 auf 634 Euro/m2 im Jahr 2013 , also um 53%. In Berlin legten die Preise im gleichen Zeitraum sogar um 111% auf 421 Euro/m2 zu, in München um 57% auf 1.469 Euro/m2. Das bleibt nicht ohne Folgen für den Preis für Neubauwohnungen. Voigtländer: "Die Grundstückspreise machen etwa 25% an den Gesamtkosten aus: Für Hamburg etwa bedeutet dies, dass allein aufgrund der gestiegenen Baulandpreise die Kosten für den Neubau zwischen 2009 und 2013 um etwa 13% gestiegen sind. In Berlin und München ist der Effekt sogar noch größer."

Hier hätten die Kommunen die Möglichkeit, Einfluss zu nehmen, indem sie mehr Bauland ausweisen, Brachflächen aktivieren, ineffizient genutzte Flächen umwidmen oder eigene Flächen an Investoren verkaufen, schlägt Voigtländer als Lösung vor und führt auf, dass es ein erhebliches "Innenentwicklungspotenzial" gebe: Baulücken und Brachen machten mit rund 165.000 ha knapp 7% aller Gebäude und Freiflächen in Deutschland aus.

Eine weitere Stellschraube, um den Wohnungsmangel in Groß- und Schwarmstädten zu überwinden, ist dem IW-Experten zufolge der Prozentsatz, mit dem Neubauten abgeschrieben werden können. Schon seit Jahren fordern auch zahlreiche Verbände, dass die Abschreibung von 2% auf 4% erhöht werden soll.

Dass steuerliche Anreize für private Bauherren dazu beitragen könnten, bezahlbare Wohnungen zu schaffen, hielten in der Forsa-Umfrage dagegen nur gut die Hälfte der Befragten für eine Option. 69% der Befragten nannten den staatlich geförderten Wohnungsbau an erster Stelle als Mittel gegen teure Mieten. 58% hielten außerdem eine stärkere staatliche Unterstützung von Einkommensschwachen durch Wohngeld für sinnvoll und 57% die Förderung des Erwerbs von Wohneigentum.

Von gefördertem Wohnungsbau hält Voigtländer dagegen nichts: "Die staatliche Förderung ist zwar populär, führt aber erfahrungsgemäß zu allerlei Mitnahmeeffekten, Einpreisungen und Fehlallokationen." Im Ankauf von Belegungsbindungen und der regelmäßigen Anpassung des Wohngelds sieht der IW-Mann deshalb wirkungsvollere Instrumente. Die Aussetzung der nächsten EvEV-Verschärfung und die Überprüfung der Wirtschaftlichkeit bestehender Auflagen seien weitere Möglichkeiten, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Aber auch die Verbesserung der Verkehrsinfrastruktur könnte helfen, dem Wohnraummangel in wachsenden Zentren beizukommen. Diese besser mit schrumpfenden Nachbarstädten oder dem Umland zu verbinden, würde sogar gleich zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen: nämlich angespannte Wohnungsmärkte zu entlasten und Leerstände in weniger gefragten Regionen abzubauen.

Quelle: Immobilienzeitung.de, Fachzeitung für die Immobilienwirtschaft, vom 20.06.2015

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Das Bestellerprinzip tritt am 01.06.2015 in Kraft: Fünf Fragen zum Bestellerprinzip. Wer bezahlt den Makler?

Ab dem 1. Juni soll derjenige den Makler zahlen, der ihn auch beauftragt. Was das neue Gesetz für Mieter und Vermieter bedeutet, erklärt Rechtsexpertin Ricarda Breiholdt in einem Interview mit Immonet. Weitere Themen 6 Fragen zum Mietrecht Tipps für die Wohnungssuche Checkliste für die Wohnungssuche Touristen als Untermieter

1. Was bedeutet das Bestellerprinzip? Ricarda Breiholdt: Durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz, welches zum 1. Juni 2015 in Kraft tritt, wird auch das sogenannte Bestellerprinzip umgesetzt. Damit gilt das marktwirtschaftliche Prinzip „Wer bestellt, der bezahlt“. Nach der Neuregelung darf künftig der Makler vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung einer Mietwohnung kein Geld mehr fordern. Hiervon ausgenommen ist der Fall, dass der Makler ausschließlich im Auftrag des Mieters handelt.

2. Kann der Makler das Gesetz umgehen und die Courtage dem Mieter in Rechnung stellen? Zum Beispiel durch eine Ablösesumme für Möbel oder die Küche? Breiholdt: Das WoVermRG (Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung) ist sogenanntes zwingendes Recht. Dies hat zur Folge, dass sowohl formularvertragliche als auch individuelle Vereinbarungen zwischen dem Mietinteressenten und einem Makler dann unwirksam sind, wenn sie zu einer Umgehung des Gesetzes führen. Die geplante Neuregelung macht dies in § 2 Abs. 5 WoVermRG besonders deutlich. Danach ist auch eine Vereinbarung unwirksam, wenn durch sie der Wohnungssuchende verpflichtet wird, ein vom Vermieter oder einem Dritten geschuldetes Vermittlungsentgelt zu zahlen.

3. Ab wann gilt das Bestellerprinzip? Breiholdt: Ab dem 1. Juni 2015 wird das Mietrechtsnovellierungsgesetz und damit das Bestellerprinzip in Kraft treten. Bis zum Inkrafttreten der Neuregelung bleibt die alte Rechtslage bestehen, wonach mit dem Wohnungssuchenden Vereinbarungen getroffen werden können, durch die dieser verpflichtet wird, die Courtage zu zahlen. Dies bedeutet, dass auch Maklerverträge, die vor dem Inkrafttreten der Neuregelung geschlossen sind, zu einer Provisionspflicht des Wohnungssuchenden führen können. Das gilt auch dann, wenn der Mietvertrag erst nach Inkrafttreten des Gesetzes zustande kommt.

4. Kann man die Maklercourtage verhandeln oder gibt es festgelegte Sätze? Breiholdt: Nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz ist eine Höchstgrenze ausschließlich gegenüber dem Wohnungssuchenden vorgesehen: Diese beträgt nach § 3 Abs. 2 WoVermRG zwei Nettokaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer.

5. Gilt das Bestellerprinzip auch für den Kauf von Immobilien? Breiholdt: Nein! Sowohl für Gewerberaummietverhältnisse als auch für den Ver- und Ankauf von Immobilien bleibt es bei den gesetzlichen Regelungen der §§ 652 ff. BGB. Das Bestellerprinzip gilt ausschließlich für die Wohnungsvermittlung.

Quelle: Breiholdt & Voscherau Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte Büschstraße 12 (Ecke Colonnaden) 20354 Hamburg, erschienen unter Immonet.de